• Otto Eurola

Rakennusalan digitalisaation potentiaali ja haasteet

Rakennukset ovat merkittävä osa jokapäiväistä elämäämme. Oli kyse asumisesta, työskentelystä, harrastamisesta, ostoksista tai lomamatkasta, rakennukset liittyvät kaikkeen mitä teemme. Vietämme keskimäärin 90% kaikesta ajastamme rakennuksissa ja ne ovat maailman suurin omaisuuserä. Silti, rakennusalan työn tuottavuuden kasvu on ollut lähes pienintä kaikista toimialoista. Mistä johtuu, että näin merkittävä toimiala on uudistunut hyvin hitaasti viimeisen 20 vuoden aikana? Miksi rakennusalaa verrataan jopa maatalouteen ja metsästykseen? Yksi merkittävimmistä syistä on rakennusalan matala digitalisaatioaste.


Rakennusalan digitalisaatioaste on matala


Rakennusalan digitalisaatioaste on muihin toimialoihin verrattuna erittäin matala. Sen alle jäävät tällä hetkellä vain maatalous ja metsästys -toimialat. Tämä on yksi merkittävimmistä syistä sille, että viimeisen 20 vuoden aikana rakennusalan työn tuottavuuden kasvu on ollut vain 1% vuodessa, kun keskimäärin kaikilla toimialoilla se on ollut 2.8% vuodessa ja esimerkiksi valmistavalla teollisuudella 3.6% vuodessa. [1]


Rakennusalalla on alkanut suuri murros, jota ajavat digitalisaatio, uudet teknologiat ja uudet liiketoimintamallit. Perinteisellä toimialalla digitalisaatiolla on suuri kasvupotentiaali rakentamisen arvoketjun ja rakennuksen elinkaaren eri vaiheissa. Digitaaliset ratkaisut suunnitteluun ja rakennusprojektien tiedolla johtamiseen, rakennusautomaatio, hiilettömyys ja älykkäät rakennukset ovat esimerkkejä teemoista, jotka kiinnostavat uusia innovatiivisia start-upeja.


Rakennusalan arvoketju on pirstaleinen


Rakennuksen elinkaaren eri vaiheet muodostavat hyvin pitkälti nykyisen rakentamisen arvoketjun, joka on hyvin pirstaleinen. Tämä on muodostanut haasteita digitalisaation edistämiselle. Rakennuksen elinkaari alkaa hankekehityksestä ja suunnittelusta, joiden jälkeen alkaa rakentaminen. Lopulta valmis rakennus siirtyy käyttövaiheeseen ja sitä ylläpidetään esimerkiksi isännöinnin toimesta, sekä kunnostetaan korjausrakentamisen toimenpiteiden avulla.


Datan harmonisointi ja omistajuus ovat digitalisaation pullonkauloja


Markkinoilla on suuri määrä verrattain pieniä toimijoita, joiden kyky investoida digitalisaatioon on rajallinen. Lisäksi rakennusprojekteissa on mukana suuri määrä eri toimijoita, joiden digimaturiteetti ja käytössä olevat ratkaisut eroavat toisistaan. Tämä hankaloittaa yhteistyötä ja yhteisen digitaalisen alustan käyttöönottoa. Eri toimijoiden data sijaitsee eri ohjelmistoissa ja eri formaateissa, ja sen saaminen yhdelle alustalle, harmonisoituun muotoon on ollut suuri haaste. Toisinaan formaattina on pdf tai kynä ja paperi, jos edes sitä. Lisäksi datan omistajuus tuottaa haasteita rakennuksen elinkaaren siirtymävaiheissa, joissa toimijat vaihtuvat ja aiemmin tuotettua dataa jää hyödyntämättä.



Rakennusalan murroksen ajureina viimeaikaiset tapahtumat ja globaalit megatrendit


Useat tapahtumat, trendit ja kriisit toimivat ajureina rakennusalan murrokselle. Ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi kunnat ja yritykset ovat sitoutuneet päästötavoitteisiin ja moni kiinteistösijoittaja pyrkii saamaan portfolionsa hiilettömäksi jo tällä vuosikymmenellä.


Nollahiilirakennukset vaativat innovatiivista suunnittelua ja uusien teknologioiden hyödyntämistä. Ongelmana on, että suuret kiinteistörahastot voivat divestoida ongelmallisimpia kohteitaan, ja vaikka kyseinen portfolio lähestyy hiilineutraaliutta, ei isossa kuvassa merkittävää muutosta tapahdu.


Energian hinnan nousu on nostanut myös energiatehokkuuden parantamisen pinnalle ja energian kulutuksen seurantaan, ja optimointiin on kehitetty laajasti ratkaisuja. Korjausrakentamisella on merkittävä rooli päästöjen vähentämisessä ja energiatehokkuuden parantamisessa, ja EU on ottanut tavoitteekseen tuplata korjausrakentamisen määrän seuraavan 10 vuoden aikana. [2]


Useat globaalit megatrendit ajavat rakennusalaa kohti älykkäitä kaupunkeja. Teknologiset läpimurrot, kuten virtuaalitodellisuus, tekoäly, 3D-tulostaminen ja dronet mahdollistavat entistä tehokkaampaa rakentamista. Kaupungistuminen ja väestön ikääntyminen johtavat korjausrakentamisen suosimiseen rakennusten purkamisen sijasta, ja rakennusten käyttäjäkokemukseen panostetaan entistä enemmän. Ilmastonmuutos lisää hiilettömien ja energiatehokkaiden ratkaisujen hyödyntämistä.


Älykkäiden rakennusten markkinaan ennustetaan suurta kasvua


Rakennukset ovat teknistyneet huomattavasti viimeisen 10 vuoden aikana ja rakennusalalla on alettu puhumaan älykkäistä rakennuksista. Älykkäiden rakennusten, kuten monen muunkin rakennusalaa disruptoivan termin määritelmästä on eriäviä mielipiteitä. James Sinopoli (2010) määrittelee älykkään rakennuksen näin:


“Älykkäällä rakennuksella tarkoitetaan edistyneiden ja integroitujen kiinteistöteknologia ratkaisujen hyödyntämistä. Nämä ratkaisut sisältävät tyypillisesti kiinteistöautomaatio-, turvallisuus-, verkko-, loppukäyttäjä- sekä kiinteistöjohtamisen ratkaisuja. Älykkäiden rakennusten kohdalla keskeistä on integroitavuus: näkymä läpi yksittäisten ratkaisujen kokonaiskuvan luomiseksi, sekä tietoa, jonka avulla voidaan tehdä parempia päätöksiä joko kiinteistöön tai sen johtamiseen liittyen.” [3]


Globaalisti on paljon esimerkkejä innovatiivisista yrityksistä älykkäiden rakennusten markkinasta aina start-upeista, kuten bGrid jopa listattuihin yhtiöihin, kuten Procore. [4] Vaikka älykkäiden rakennusten markkina on Euroopassa vielä nuori, löytyy Suomesta jo muutamia esimerkkejä älykkäistä rakennuksista. Esimerkiksi YIT:n Workery+ hybriditoimistot saivat vuonna 2021 korkeimman tason Smart Building -sertifikaatin. [5] Muita esimerkkejä Suomesta ovat Supercellin pääkonttori Jätkäsaaressa ja Haltian Emphatic building. Älykkäiden rakennusten markkina Euroopassa on vielä kehittymässä ja vuonna 2021 markkinan kooksi arvioitiin 3.6 miljardia dollaria. Markkinassa on kuitenkin suurta kasvupotentiaalia ja sen on ennustettu kasvavan vuosittain 17.6% vuoteen 2028 asti. [6]


Miten rakennusalan digitalisaatiota voidaan edistää?


Rakennusalan digitalisaatiota on pyritty kehittämään ekosysteemipohjaisesti ja osin julkisrahoitteisesti. Muutosta on ollut edistämässä esimerkiksi KIRAHub, Platform of Trust, Rakennustietosäätiö ja Suomen Automaatioseura. [7] Toistaiseksi nämä toimijat ovat tehneet erilaisia pilotteja ja hankkeita, mutta suurta läpimurtoa ei ole vielä saavutettu.


Datan harmonisoinnin ja toimittajariippuvuuden haasteita voidaan ratkoa avoimen protokollan hyödyntämisellä. Suomen automaatioseura ry on perustanut toimikunnan, jonka tavoitteena on edistää rakennusautomaation alueella käytettävän avoimen tiedonsiirtoprotokollan käyttöä sekä tuntemusta Suomessa. [8] Toimikunnan toiminnassa on mukana suuri joukko suomalaisia yrityksiä.


Rakennusalan digitalisaatiota voidaan edistää myös uudenlaisilla liiketoimintamalleilla ja uudenlaisilla kumppanuuksilla. Uudenlaisia kumppaneita ovat esimerkiksi energiayhtiöt ja teleoperaattorit, jotka laajentavat liiketoimintaansa älykkäiden rakennusten markkinaan. Disruptiota syntyy myös toimialan ulkopuolelta tulevilta toimijoilta, sekä uusilta start-upeilta. Näitä ovat esimerkiksi ohjelmistotalot, konsultit ja kiinteistöteknologia-yritykset.


Rakennusalan digitalisaatiolla, uusilla teknologioilla, älykkäillä rakennuksilla ja -kaupungeilla on mahdollisuus mullistaa rakennettua ympäristöä, sekä ratkoa suuria haasteita, kuten ilmastonmuutosta, energiakriisiä, kaupungistumisen ja väestön ikääntymisen tuomia haasteita ja korjausvelan hallintaa. Lisäksi uudet teknologiat ja toimintatavat mahdollistavat suurta talouskasvua ja arvonnousua maailman suurimmassa omaisuuserässä.




Lähteet:


  1. McKinsey Global Institute, Reinventing construction: A route to better productivity, 2017

  2. European commission, renovation wave, 2020

  3. James Sinopoli, Smart building systems for architects, owners & builders, 2010

  4. bGrid Solutions, 2022. Procore, 2022

  5. Smart building collective, 2022

  6. Fortune business insights, Europe smart building market, 2021

  7. KIRAHub, 2022. Platform of Trust, 2022. Rakennustietosäätiö, 2022. Suomen Automaatioseura, 2022

  8. BACnet-toimikunta, 2022